现实生活中，很多人穷尽毕生积蓄用来买房，而买到一处称心如意的房子是购房人的基本要求。但花钱买来了“凶宅”，问谁都不会接受，那么买到“凶宅”怎样合理要求退房?如何正确维权?

　　

 

　　一、典型案例

　　2013年4月初，高强在中介公司处看好了一套40平方米的一居室，房屋位于北京市石景山区，毗邻成熟商圈，高强觉得很满意。经中介公司“撮合”，高强与房主王青签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋价款100万元，定金5万元，双方于5月30日办理房屋产权过户事宜。

　　两天后，中介公司工作人员给高强打来电话说，房主王青突然说房子是“凶宅”。高强觉得很突然，表示得和家人商量后再做决定。

　　转眼间，到了双方约定办理产权过户的时间。在办过户手续前，高强要求王青明确解释房屋成为“凶宅”的具体情况，此时王青却坚称房屋不是“凶宅”。为此，高强与王青发生激烈争吵并拒绝办理过户。

　　6月初，王青将高强诉至法院，要求法院判决解除王青与高强签订的《北京市存量房屋买卖合同》;确认王青不予返还高强交纳的5万元定金。

　　法院经审理认为，根据诚实信用原则，无论诉争房屋是否是“凶宅”，王青在签订合同后才突然披露房屋内有人非正常死亡的信息且始终未能给出明确解释，足以影响高强的购房决定。因此，虽然高强在合同履行期限内未办理诉争房屋过户手续，但不能据此得出高强单方违约的结论，高强不应承担违约责任。故法院对王青主张的不予返还5万元定金的诉讼请求不予支持。

　　二、“凶宅”纠纷的法理分析及法律适用

　　(一)什么样的房屋是 “ 凶宅 ”?

　　“凶宅”不是法律概念，但房屋内发生过人的非正常死亡确实有违买受人的真实意思表示。因此，有必要对“凶宅”的概念作出界定。

　　根据大众的一般认知心理和传统观念，对“凶宅”作出如下定义：“凶宅”指发生过人为或意外事件致人非正常死亡的房屋。为与封建迷信相区分，应对“凶宅”的范围作出客观、周密的限制：

　　(1)“凶宅”内发生过人的非正常死亡这一客观事实;

　　(2)“凶宅”会给居住人带来主观上的恐惧和不适感;

　　(3)“凶宅”会使房屋的交易价格低于正常市场价格;

　　(4)“凶宅”不以他人的主观想象或大众评论作为判断标准;

　　(5)对于发生过人的正常死亡的房屋不在“凶宅”之列。

　　(二)卖房人义务和买房人权利

　　1、卖房人义务

　　房主应当主动告诉买房人“凶宅”信息。出卖人基于以下三点法理基础负有主动披露“凶宅”信息的义务：

　　(1)合同主体的平等性要求出卖人披露“凶宅”等负面关联信息。在我国当前的房地产市场中，出卖人与买受人信息不对称的情况严重。为平衡买卖双方之间权利义务，出卖人应当负有主动披露“凶宅”等房屋信息的义务。

　　(2)买受人对“凶宅”等房屋负面信息享有知情权。居住在“凶宅”中给买受人带来负面情绪是客观存在的，且“凶宅”信息一旦公开，必然会给房屋带来交易价格贬损，赋予买受人享有“凶宅”等房屋负面关联信息的知情权，是对此种不利的救济途径。

　　(3)诚实信用原则要求出卖人披露“凶宅”信息。

　　2、买房人权利

　　不明真相的买主可以要求退房。买受人得知其买到“凶宅”后一般均主张退房。法院受理的涉“凶宅”买卖纠纷，主要以买受人要求解除或撤销合同为主，而出卖人以房屋为“凶宅”为由要求收回房屋的，在买受人拒绝退房的情况下，难以得到支持。

　　在不明真相购得“凶宅”的情况下，买受人可以主张解除合同，收回购房款;亦可以要求撤销房屋买卖合同，将房屋腾退。买受人“退房”的诉讼请求最终能否得到法院支持，还需审查是否满足如下要件：

　　(1)出卖人知道或应当知道“凶宅”信息。

　　(2)签订合同时，买受人不知道“凶宅”信息。

　　(3)出卖人未及时披露“凶宅”信息。出卖人负有披露“凶宅”信息的义务，这一义务属先合同义务，应当在与买受人完成缔约行为之前妥善披露。否则，出卖人应当承担相应的民事责任。

　　(三)“凶宅”的法理分析

　　对于卖房人隐瞒“凶宅”的事实所引起的合同纠纷，不同的法官会有不同的认识。在司法实践中，主要有以下几种判决：

　　购房合同有效，驳回原告起诉。合有有效论认为，“凶宅”之说纯属封建迷信，不受法律所保护，如果卖房者没有告知“凶宅”的事实，不足以构成违反公序良俗。并且，“凶宅”本身是符合使用条件，也符合合同的目的。因此，“凶宅”在法律上与正常房屋无异。

　　购房合同有效，但判决被告承担侵权责任。此说认为，虽然卖房者在售房时故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，但房屋的质量符合法定的标准，合同的效力不受影响。然而，依据价值规律和人们的现实观念，房屋会因购买者避讳而贬值，卖房者在主观有过错，对购房者构成侵权。

　　购房合同为无效合同。合同无效论认为，我国相关法律、法规虽然没有对“凶宅”问题作出规定，但“凶宅”是民间的习俗，这种习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的。违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共利益。所以，依照《合同法》第五十二条第四项规定，合同无效。

　　购房合同为可撤销合同。此说认为，“凶宅”是一种民间习俗，因人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的非正常死亡事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。卖房者故意隐瞒这一事实构成欺诈，依据《合同法》第五十四条第二款的规定，所签订的合同是可撤销的合同。

　　(四)“凶宅”买卖纠纷的法律救济

　　1、合同法救济

　　对于出卖人隐瞒“ 凶宅”实情的欺诈行为，买受人可以依据我国《合同法》第54 条规定主张该买卖行为无效，请求出卖人返还购房款。由于法律对撤销权规定的除斥期间为一年，在除斥期间过后，买受人还可通过违约之诉获得救济。

　　买受人在不知情的情况下购买了“ 凶宅”是否可认定为出卖人违约，关键在于“ 凶宅”是否属于标的物的瑕疵。纵然“ 凶宅”房屋本身并无质量瑕疵，但通常会使买受人产生恐惧的心理负担，而且导致房屋销售困难。对精神健康产生负面心理影响和房屋贬值带来的物质损失都会导致买受人的利益损失，其购买房屋的初衷自然很难实现。

　　出卖人隐瞒房屋为“ 凶宅”的情况下，双方实际上并没有就购买“ 凶宅”达成真实的意思表示。作为标的物的“ 凶宅”与当事人达成合意的状态不符，使房屋使用效用减少、价值贬损，当然构成物的瑕疵。出卖人交付有瑕疵的标的物，即构成违约。根据《合同法》第94 条有关法定解除合同中第4 项的规定，买受人可以解除合同。合同解除的后果即恢复到订约前的状态，买受人可主张退房，并请求返还购房款，赔偿损失。

　　2、侵权行为法救济

　　除了合同法的救济渠道外，购买“ 凶宅”对买受人精神健康利益的损害和财产利益损害，还可以运用侵权法给予救济。当然，基于民事责任竟合的规定，买受人只能择违约责任或者侵权责任之一请求救济。

　　对于房屋价格降低、交易困难等造成的物质利益损失，根据侵权法中的过错责任原则，应该支持买受人请求出卖人赔偿其物质利益损失的请求。另外，买受人因居住使用“ 凶宅”造成了恐惧心理和精神痛苦，导致严重精神利益损害后果的，可以根据买受人一方的请求支持相应的精神损害赔偿抚慰金。